买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议
点击量：发布时间：2022-01-02 16:16
王某诉张甲等案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
河南省平顶山市中级人民法院（2019）豫04民终1197号民事判决书 2.案由：案外人执行异议之诉
3.当事人
原告（上诉人）：王某
被告（被上诉人）：张甲、张乙、李某
【基本案情】
王某经从事房产中介服务的陈某联系，购买了张乙名下的位于汝州 市朝阳西路万基花园×室的房子一套，经协商价格为400000元。 2017年7 月12 日，王某将首笔购房款225000元转入陈某账户（陈某遂和张乙一起 将该房产的剩余按揭房款付清）。 2017年8月16 日，王某取款175000 元，并以现金形式支付给张乙，当天，王某与张乙、李某（与张乙原系夫妻关系）签订买卖合同，以400000元的价格将涉案房屋卖与王某，陈 某作为中证人在该合同上签字。合同签订当天，张乙将该房产的房产 证、钥匙交付王某，张乙、李某同时向王某出具了收到本案所涉房屋购 房款400000元的收据一份，王某遂入住该房屋。之后，张乙下落不明， 王某与张乙至今未办理本案所涉房屋的过户登记手续。王某入住该房屋 后，以张乙名义缴纳了居住该房屋之后的自来水费、电费。
另外，张乙与李某于2016年11月4 日办理离婚登记。因张乙、李某 与张丙之间民间借贷关系一案，一审法院依据张丙申请，于2017年5月 16 日作出（2017）豫0482财保32号民事裁定书，对本案所涉房屋予以诉 讼保全，后张丙申请人民法院强制执行该涉案房产。 2018年12月17 日， 一审法院以张丙为申请执行人，以王某已代替被执行人张乙、李某履行 完毕为由，作出（2018）豫0482执恢355号执行裁定书，裁定解除对涉 案房产的查封。
又因张乙、李某与张甲民间借贷纠纷一案，一审法院依据张甲申请 于2017年10月12 日作出（2017）豫0482民初9988号民事裁定书，对本案 所涉房屋予以诉讼保全。后王某对一审法院（2017）豫0482民初9988号 民事裁定书提出书面异议，一审法院经审查，于2018年3月28 日作出 （2018）豫0482执异47号执行裁定书，裁定：驳回案外人王某对 （2017）豫0482民初98号民事裁定书所提的执行异议。该裁定于2018年 4月12 日送达王某后，王某于2018年4月18 日向一审法院提起案外人执行 异议之诉。
【案件焦点】
1.王某于2017年8月16 日与张乙、李某签订的关于×室房屋买卖契约 的效力应如何确定； 2.王某是否对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
【法院裁判要旨】
河南省汝州市人民法院经审理认为：案外人就执行标的享有足以排 除强制执行的民事权益的，依法应当停止执行该执行标的。本案中，王 某与张乙、李某签订书面买卖合同前，法院已依据张丙申请作出 （2017）豫0482财保32号民事裁定书，对该房屋予以诉讼保全，依照 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，王某与张乙、 李某针对法院已经查封的房产进行买卖的行为已经违反法律的强制性规 定。法院虽于2018年12月17 日作出（2018）豫0482执恢355号执行裁定 书，裁定解除对涉案房屋的查封，但该解除查封行为发生之前，一审法 院已依据张甲申请于2017年10月12 日作出（2017）豫0482民初9988号民 事裁定书，对本案所涉房屋予以诉讼保全，王某与张乙、李某就本案所 涉房屋签订买卖合同时，该房屋并未依法解除查封。因王某与张乙、李 某就本案所涉房屋买卖并未签订合法有效的买卖合同，依照《最高人民 法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八 条规定，现王某要求停止对涉案房屋的强制执行，解除依据张甲申请对 该房产的查封，理由不足，法院不予支持。因王某与张乙、李某针对本 案所涉房屋签订买卖合同后，并未就该房屋办理过户登记，王某依法不 能取得该房屋的所有权，故对王某确认系该房屋的合法所有权人的诉讼 请求，不予支持。判决：
驳回王某的诉讼请求。
王某不服，提起上诉。河南省平顶山市中级人民法院经审理认为：
一、关于该案房屋买卖契约的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让 方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二） 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权 利的……上述第二项规定是针对行政管理部门对不符合规定条件的房地 产在办理房地产权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而 非针对房地产转让合同效力的强制性规定。因此，本案中涉案转让的房 产即使存在司法查封，按照物权法原理，双方当事人之间订立的有关转 让不动产物权的合同，自合同成立时即具有法律效力；并且在解除查封 或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。故，本案房屋买 卖契约并不违背上述有关不得转让房地产的强制性规定，应为合法有 效。
二、关于王某是否对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权 益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干 问题的规定》第二十八条规定： “金钱债权执行中，买受人对登记在被 执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行 的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的 书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价 款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过 户登记。 ”本案中，王某将本案涉案房产转让款400000元支付与张乙， 并与张乙、李某签订房屋买卖合同，张乙将该房产的房产证、钥匙、购 房款400000元的收据交付王某，王某入住该房屋。而引起本案案外人执 行异议之诉的诉讼保全措施实施于2017年10月12 日。根据上述规定，王 某在一审法院查封之前已经与张乙、李某签订合法有效的书面买卖合同 并实际入住，且已在签订合同时支付了全部合同价款，未办理过户登记 的原因并不在于王某，且王某已于2018年12月17 日代替被执行人张乙、李某向一审法院履行了以张丙为申请执行人的全部义务。故，王某对于 本案涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。王某的上诉请求成 立，法院予以支持。判决如下：
一、撤销河南省汝州市人民法院（2018）豫0482民初3390号民事判 决；
二、对×室房产不得强制执行。
【法官后语】
在不动产买卖过程中，买受人支付对价后即取得物权期待权，非因 其自身原因导致不能完成物权转化的，从维护诚实信用的市场秩序和当 事人利益优化平衡的角度，对该物权期待权应给予排除人民法院强制执 行的保护。
根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十八条、 第三十条规定，除继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产 物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生法律效 力。在买受人看来，其依照买卖合同履行自己的义务后，预期物权将确 定无疑地变动到其名下。尽管我国法律将物权效力与合同效力进行了区 分，但是基于社会公众最基本的朴素理念，买卖合同的履行在买受人心 里意味着其已经取得相应的物权。我们可以称买受人这时取得了对不动 产享有物权登记请求权的物权期待权。在现实生活中，不动产买卖从合 同的签订、不动产交付到最终过户往往需要很长时间，其间任何一个环 节出现问题就会影响物权期待权转向真正的物权。如果该期待权的转化 进程被非自身因素阻断或影响，则基于买卖合同的相关交易安全和市场 秩序将受到侵害，若不对其进行特殊的保护，就造成当事人之间的利益失衡，更会影响社会市场秩序和社会稳定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的 规定》第二十八条规定： “金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人 名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民 法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖 合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付 全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法 院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 ”根 据该条规定，买受人若想排除法院强制执行的民事权益，就必须同时满 足上述四个条件。本案中，王某在与张乙、李某签订书面买卖合同、支 付对价后，实际占有、使用了涉案房屋，其在涉案房屋被人民法院查封 前未办理产权变更登记的原因并非自己主观懈怠履行权利，而是客观原 因所致，所以其所享有的物权期待权应该排除人民法院的强制执行。
法律保护遵守契约的人，但不会保护“躺在权利上睡觉的人”，不动 产买受人需要积极的履行合同义务，还应当积极主动地完成物权变更登 记，从而尽可能地维护自己的合法权益。
编写人：河南省平顶山市中级人民法院 刘鹏华 杜伟杰
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